Mikä on rakennuksen arvo?

Julkaistu Korjausrakentaminen -lehdessä 1/2018

Me rakentajat osaamme puhua kustannuksista. Niitä syntyy hankkeen alusta asti niin erilaisista konsultti- ja suunnittelupalveluista kuin varsinaisesta rakentamisesta. Sitten toivotaan, että kustannukset eivät ylitä sitä mihin ollaan varauduttu, ja tarvittaessa riidellään siitä kuka ylitykset maksaa.

Lean- ja allianssihankkeissa on tullut tutuksi hieman groteskilta kuulostava iskulause ”Arvoa rahalle”. Sillä pyritään sanomaan, että kustannukset eivät itse asiassa ole kaikki kaikessa vaan pitäisi pyrkiä johonkin suurempaan, nimittäin arvon tuottoon!

Mutta osaammeko me rakentajat puhua arvosta ja määrittää sille konkreettisia, mitattavia tavoitteita?

Eräissä tapauksissa tilanne vaikuttaa melko selkeältä, ainakin jonkin osapuolen  näkökulmasta. Kiinteistösijoittajalle arvo on varmastikin melko lailla sama kuin sijoituksesta saatava kassavirta ja tuotto, joka ajan kuluessa kattaa satsatut investoinnit. 

Kiinteistön käyttäjälle arvon tuotto on vaikeammin määriteltävissä. Sijoittajan saama arvo perustuu kuitenkin suoraan käyttäjän arvoon, koska käyttäjä arvioi valmiuttaan maksaa pyydettyä vuokraa sillä, tuottaako kiinteistö hänelle sitä vastaavaa arvoa. Siinä pelimerkkejä ovat sijainti, toiminnallisuus, esteettiset ja imagolliset seikat sekä kenties jotkut kestävän kehityksen tai yhteiskuntavastuun ylevät päämäärät.

Arvo on helppo tuhota

Joskus arvo ja kustannukset eivät kerta kaikkiaan kohtaa. Kustannusten säästöjen nimissä arvo voidaan jopa tuhota. Näin voi käydä, jos kustannusten karsintakiimassa loppumetreillä karsitaan rakennuksesta kaikki se oleellinen, jonka piti luoda käyttäjien kokema arvo. Tämä on vanha skisman aihe grynderien kehityspuolen ja tuotantopuolen välillä.

Ja pääsikö niin käymään myös metrohankkeessa, joka ei tosin ole tunnettu myöskään kustannuspuolen onnistumisista. Mutta kustannuksia pidettiin kuitenkin niin tärkeinä, että päätettiin lyhentää laitureita, mikä pienensi kapasiteettia alle aiemmin käytetyn bussiliikenteen. Tätä piti kompensoida automaatiojärjestelmällä, joka  tihentäisi vuorovälejä. Siitäkin sitten luovuttiin kustannus- ja aikataulusyistä.

Nyt ollaan naimisissa järjestelmän kanssa, jonka arvon tuotto on kyseenalaista edes alun perin tehtyihin kannattavuuslaskelmiin nähden, saati todellisilla kuluilla päivitettynä.

Joskus arvon tuotolla voi perustella myös kovia kustannuksia. Ei ehkä kannattaisi säästellä pikkujutuista jos tehdään julkista maamerkkiä esimerkkinä aikakauden osaamisesta tuleville sukupolville. Tosin kustannukset ja arvo eivät aina kohtaa arvattavalla tavalla. Kuviteltiinkohan esimerkiksi Temppeliaukion kirkon arvoa Helsingin turismille kun sitä rakennettiin?

Mitä jos maksimoitaisiin arvon tuotto?

Osa arvon tuottoa tapahtuu jo rakentamisen aikana. Varsinkin korjaushankkeissa käyttäjä saattaa jatkaa toimintaansa kiinteistössä koko korjaamisen ajan, joten tapa millä korjaaminen toteutetaan voi olla tärkeämpää kuin kustannusten viilaaminen. 

Sama pätee varmasti lukuisiin liikennehankkeisiin; voisi olla valaisevaa laskea se arvon menetys, kun ihmiset istuvat aamuruuhkassa – sen sijaan että olisivat työpaikoillaan tuottavassa työssä. Siinä voisi muutaman työmiehen yötyö ja pieni lisäpanostus tuotannon suunnitteluun tulla hintoihinsa.

Lopullinen arvo lunastetaan sillä, miten rakennus palvelee tulevaa käyttöään. Sen mahdollistaman potentiaalin rinnalla rakennusaikaiset pulmat kutistuvat. On tutkittu, mikä vaikutus fyysisellä työympäristöllä on siellä tapahtuvaan toimintaan ja tulokset ovat herättäviä. Organisaation tuottavuus tai koulujen oppiminen voi parantua kymmeniä prosentteja pelkästään sillä, että tehdään terveellisiä ja toimintaa hyvin palvelevia tiloja. 

Jos kaikkien rakennusprojektien tavoitteena olisi maksimoida arvon tuotto ja sen mittaamiseen olisi käypiä menetelmiä, voisimme asettaa rakennushankkeille tavoitteita, jotka perustuisivat arvon tuottoon – eikä pelkästään kustannuksiin. Se avaisi kokonaan uusia tapoja kannustaa eri osapuolia toimimaan projekteissa, mikä ennen pitkää mullistaisi nykyiset liiketoimintamallit ja hankeprosessit.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

+