Julkaistu Korjausrakentaminen -lehdessä 1/2014
Rakentamisen painopisteen siirtyminen uudisrakentamisesta korjaus- ja ylläpitopuolelle muokkaa rakennustoimialaa. Muutosten aallon harjalla on uudenlaisia toimijoita ja monet näistä ovat pienempiä, paikallisia tai erikoistuneita. Se, miten isojen rakennusliikkeiden käy tässä muutoksessa riippuu siitä, tyydytänkö supistuvaan uudismarkkinaan vai löydetäänkö keinot hakea markkinaosuutta korjauspuolelta.
Rakennetun ympäristön korjaaminen ohittanut uudisrakentamisen työllistäjänä ja lienee tänä vuonna myös volyymissa suurempi. Eroa kasvattaa uudispuolen hiipuma, mutta tilanteesta tulee ennen pitkää pysyvä.
Korjausrakentaminen on todennäköisesti lähivuosikymmeninä merkittävästi uudistuotantoa suurempaa, kun 1960- ja 70 -luvun rakennusmassaa peruskorjataan. Sen jälkeen korjausrakentaminen tasaantuu ehkä 55–60 prosentin tasolle talonrakennusvolyymista kuten muissakin Euroopan maissa.
Tämä johtaa siihen, että rakennusalalla siirrytään uudisrakentamisesta korjaus- ja ylläpitokulttuuriin. Tähän ei olla vielä täysin herätty. Rakennusalan uudiskeskeisyyttä kuvaa, että kun RT:n Bo Salménpiti syksyllä esityksen Rakennusteollisuuden vuosipäivässä, siinä käsiteltiin uudisrakentamisen tilannetta 15 dialla ja korjausrakentamisen kehitystä yhdellä.
Tosin eihän tasaisesta 2,5 prosentin kasvusta otsikoita saakaan verrattuna vaihtelevaan uudisrakentamiseen. Mutta korjausrakentamisessa on monia eri alueita ja sen tarkempi analyysi kertoisi paljon muutoksista ja markkinamahdollisuuksista.
Korjausrakentamisen ennustaminen on erilaista kuin uudispuolella, sillä tulevaa korjaamista voi melko luotettavasti ennustaa nykyisen rakennuskannan käytön ja korjaustarpeen perusteella. VTT on tehnyt tällaisia selvityksiä jo 2000-luvun alun REMO-tutkimuksesta lähtien ja käytössä on melko luotettava tieto siitä, mitä tullaan korjaamaan.
Sen sijaan sitä ei kukaan varmasti tiedä, mitä tämä muutos tuo tullessaan rakennusalan toimijoille. Mutta jotain voidaan arvailla.
Erikoistumista tarvitaan
Rakentaminen mielletään edelleen tyhjällä tontilla kolistelevaksi torninosturiviidakoksi, missä elementtejä pinotaan, betonipumppu laulaa ja lippu liehuu työmaaparakkirivistön katolla. Se on tuotannollinen prosessi, mitä mitataan määrillä ja menekeillä. Korjausrakentaminen taas on korostetusti palvelua ja sen täytyy sopeutua olemassa olevan kiinteistön ja käyttäjien reunaehtoihin.
Kiinteistöjen korjaus ja ylläpito on erilaista liiketoimintaa kuin uudisrakentaminen. Siksi rakennusalan ammattilaiset ovatkin yleensä erikoistuneet joko uudis- tai korjausrakentamiseen. Siirtyminen korjausrakentamisen ja ylläpidon puolelle ei onnistu kivutta, jos osaaminen on asuntotuotannossa sekä suurissa toimitila- ja kauppahankkeissa.
Ei niin, ettei yritystä puuttuisi. Tämä nähdään aina, kun uudispuoli sakkaa – kuten tälläkin hetkellä. Uudisrakentajat koettavat paikata tilauskantaa korjausrakentamisen puolella, tutuin seurauksin. Tekijät eivät osaa laskea mukaan vanhan rakennuksen rasitteita eivätkä ole tottuneet toimimaan muuttuvissa oloissa lähellä asiakasta. Urakat painuvat tappiolle ja siinä vaiheessa, kun se selviää, onkin yleensä jo mahdollista palata verissä päin tutulle uudispuolelle. Tilapäinen markkinahäiriö menee ohi.
Ripeltäminen ei kiinnosta isoja
Siirtyminen korjausrakentamiseen voisi onnistua pitkäjänteisellä toiminnalla ja kasvattamalla alalle erikoistuneita osaajia, mutta siihen ei yleensä kärsivällisyys riitä. Todennäköisempää kuin uudisrakentajien siirtyminen korjauspuolelle on, että syntyy kokonaan uusia korjauspuolen toimijoita ja ne kasvavat pienemmistä yrityksistä.
Tätä tukee sekin, että korjausrakentaminen on huomattavan pienimuotoista verrattuna uudisrakentamiseen. Alle 500 tuhannen euron korjausten kokonaisvolyymi on liki kaksi kolmasosaa koko korjausrakentamisen volyymistä. Tästä osa tosin menee omatoimirakentamisen ja epävirallisten toimijoiden harmaaseen vyöhykkeeseen.
Pienissä kohteissa ripeltäminen ei isoja rakennusliikkeitä tunnu kiinnostavan vaan projekteissa täytyy liikkua miljoonia euroja, mielellään kymmeniä miljoonia. Samoin kasvava pientalomarkkina ei nykyisellään houkuta kuin hämärämiehiä.
Pelikenttä jää pienille ja keskisuurille, jotka voivat kehittää uusia toimintamalleja pienemmän projektikoon markkinaan. Kun herätään huomaamaan, että tämä “pieni” markkina onkin itse asiassa suuri, se voi olla jo menetetty. Kasvualoja ovat tällä hetkellä 70-luvun asuinkerrostalot, mutta myös rivitaloista ja pientaloista huomattava osa tulee lähivuosina korjausikään.
Siirtyminen korjaus- ja ylläpitokulttuuriin vaatii uudenlaista osaamista, mitä ei perinteisestä rakennuskentästä noin vain löydy. Samoin se asettaa kiinteistöjen omistajille ja julkiselle hallinnolle paineita muuttaa toimintatapojaan.